Le coût total d'un achat n'est pas le prix affiché

La plupart des plans de financement que je vois se construisent autour du prix du bien et du montant emprunté. C'est le bon point de départ et une mauvaise base de décision, parce que plusieurs postes obligatoires n'y figurent pas.

Les frais liés à l'acquisition

Communément appelés « frais de notaire », ils recouvrent en réalité surtout des droits et taxes reversés à l'État et aux collectivités, une part de débours, et une rémunération du notaire encadrée. Leur poids diffère nettement selon qu'il s'agit d'un logement ancien ou d'un logement neuf.

Point pratique : ces frais ne sont généralement pas couverts par le prêt dans un montage classique, ce qui suppose de les avoir en apport. C'est souvent ce qui bloque un projet par ailleurs finançable.

Le coût du crédit, au-delà du taux

• Les intérêts, qui dépendent du taux mais aussi de la durée — allonger réduit la mensualité et augmente sensiblement le total payé.
• L'assurance emprunteur, qui représente une part non négligeable du coût global et varie beaucoup d'un contrat à l'autre. Elle peut faire l'objet d'une délégation.
• Les frais de dossier et de garantie, qui s'ajoutent au capital emprunté.

C'est la raison pour laquelle comparer deux offres sur le seul taux nominal n'a pas de sens. Le taux annuel effectif global existe pour ça — il intègre les frais obligatoires et permet une comparaison entre offres.

Deux crédits au même taux affiché peuvent coûter des sommes très différentes. L'écart se loge dans l'assurance et la durée.

Ce qui arrive après la signature

Le poste le plus souvent absent des plans de financement, et pourtant certain :

• La taxe foncière, annuelle, dont le montant varie fortement selon la commune — à demander avant d'acheter.
• Les charges de copropriété le cas échéant, et surtout les travaux votés ou prévisibles : un ravalement ou une réfection de toiture se prépare dans le budget, pas dans la surprise.
• L'entretien courant d'une maison individuelle, entièrement à la charge du propriétaire.
• Le déménagement et l'équipement immédiat, systématiquement sous-estimés.

La méthode que je recommande

Construire deux lignes distinctes : le coût d'entrée, à sortir au moment de l'opération, et le coût récurrent, mensualité comprise. Puis vérifier que le coût récurrent reste soutenable dans une situation dégradée — une baisse de revenus, une dépense imprévue — et pas seulement dans la situation du jour de la signature.

Je ne donne volontairement aucun pourcentage ni montant dans cet article : ils dépendent du bien, de la commune, du profil et de l'année. La structure, elle, est stable, et c'est elle qui permet de poser les bonnes questions à sa banque.